脱胎于房产中介链家、中国最大的房产在线生意业务平台“贝壳找房”正超出大海，走在一条“上岸”的路。

传言多日的音讯在7月24日实锤，贝壳找房正式向美国证券生意业务委员会悍然递交招股书，拟在纽交所上市，股票代码“BEKE”。本次上市的主体为贝壳，除平台公司贝壳找房外，还包含链家、德佑、金融、装修等业务。依据设计，贝壳此次IPO召募资金最多为10亿美圆，实际金额待后续确认。

剖析称，假如贝壳找房胜利上市，将制造本年以来中国企业赴美最大范围IPO，这也是继2018岁尾腾讯音乐文娱团体上岸纽交所以来，首家在美IPO融资范围超10亿美圆的中国企业。

2019年总生意业务额凌驾2万亿元、促进凌驾220万套房屋生意业务；在中国103座经济活泼都市有凌驾260个房地产掮客品牌，凌驾45.6万名掮客人；楼盘字典涵盖约2.26亿套住房……行将上市的贝壳，除了是中国最大的房屋生意业务和效劳平台，照样一切行业中的第二大贸易平台，具有中国最全面的室庐数据库。

在一个人口巨大又对房产有着特别情结的国家，如许的公司固然轻易取得投资者喜爱，尽管它的故事里，伴跟着垄断的争媾和诸多非议。

“反贝壳同盟”输了，有人发出如许的慨叹，在贝壳上市的音讯获得证明后。

从“中介”到“中介头子”

至今，贝壳找房创始人、董事长左晖的新浪微博上最新的更新日期，仍停留在2015年。微博整洁地排列出一封封“致***的同伴们”的悍然信，除此之外，没有其他内容。

那一年，链家在一二线热门都市已不同体式格局兼并了伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)团体、北京高策、乱世管家、大兴业、孚瑞不动产、满堂红、好旺角、元盛房产等总计11家房地产中介企业。

报导称，这11家房地产掮客公司，每一家都可谓“地头蛇”。个中，伊诚地产是西南地区最大的二手房中介，孚瑞不动产是济南最大的直营掮客公司，德佑地产是上海第二大中介，中联地产是深圳汗青最悠长的掮客公司，满堂红也在广州排名前三位。

收买以后，链家的掮客人数目从5万人猛增至近10万人。而左晖也悍然示意过，全国轻微靠谱一些的中介都已被链家收买了。

这支掮客人部队，是链家最中心的合作力之一，固然也是脱胎于链家的贝壳最中心的合作力之一，从某种意义上来讲，昔时的链家之所以能走到本日的贝壳，很大程度上依靠于这条重要的“腿”。

“链家收买的代价不在于房源，而在于这些掮客人。链家要把最优异的掮客人会聚到链家这个平台上。每一个合作者都把链产业刁难标，但实在我们已良久不看合作者。”左晖说。

贝壳找房近3年的GTV（Gross Transaction Value，总生意业务额）、门店、掮客人数据。泉源：贝壳招股书

2001年9月，租房12年、搬了10次家的左晖在北京开了第一家链家门店，到昔时岁尾，链家有了两个门店、37个人。

厥后的他提起兴办链家的初志，就是由于怅恨黑中介，在左晖的眼中，他们是“恶龙”，而本身是从新誊写行业划定礼貌屠龙勇士。

不能不承认，在做了几年跟中介一样的“中介”，靠信息不对称赚取差价红利后，链家入手下手走出一条不一样的路。比方2004年提出“不吃差价，签三方约”的通明生意业务，比方在2011年-2012年许诺“真房源”，在当时用低价子虚房源揽客的行规里显得难以想象，比方在市场低迷的时刻，计划二三线都市。

也就是靠这条路，链家频频逆势扩大，相干统计显现，2010年，链家在北京市场占有率提升到33%，成了“北京最大的中介头子”；2015年一年，链家业务收入比拟2014年暴增近4倍：净利润从2014年的1.37亿元飙涨至11.96亿元，翻了几番，生意业务范围则到达7000亿元。

然则，即便是这个“中介头子”想了许多方法让自家的掮客人跟别家不一样，看起来专业、有安全感，但实际倒是，险些每隔一段时候就会有针对链家的集合投诉，出卖问题房源、买家卖家被欺骗、违规操作等等。如许生长的效果就是，一边人们愈来愈依靠随处可见的、大范围扩大的链家，一边针对链家的质疑、差评在增添。

这些并没有阻挠链家扩大的步调，跟着范围增大，想做的事也更多。

贝壳找房的企业架构。泉源：贝壳招股书

2016年终，一场被称为建立以来最大的声讨把链家的金融业务推向谈吐风口。

事变因链家上海门店涉嫌欺瞒消费者的两宗违规生意业务而起，在随后的观察中，链家被指在房屋生意中嵌入运用“家多宝”和“理房通”等金融工具。彼时，违规放款、资金池、自包管的质疑声此起彼伏，一样在那段时候，为首付不足或周转供应贷款效劳的“首付贷”也浮出水面。有媒体称，链家想借门店来完成金融板块的扩大，并借此组成一家“金融帝国”。

2014年，链家高管曾接踵经由过程媒体喊话，金融效劳业未来将会是链家的中心业务之一。悍然材料显现，2015年链家金融净利润占比凌驾10%，依据左晖的计划，到2020年，链家金融净利润占比将提升到50%。

2016年，链家举行60亿元B轮融资时，就有音讯人士对媒体称，链家的金融业务是其未来增进的最大潜力点。链家的金融业务叫链家理财，被形貌成为：“开创了房发作意-银行按揭-资金托管-产权效劳-过桥融资-金融理财的房产金融闭环情势，线上对接有投资需求的投资人，线下对接房发作意业务中发作的乞贷需求，组成产业链条。”

此次上市，贝壳的金融业务也是个中的重要组成部份。

终究活成了本身阻挡的模样？

2014年10月，左晖发文称搜房网开汗青倒车：“既做平台公司，又做中介公司，是全中介行业的公敌。”

这是在他成为名不虚传的“中介头子”之前。

4年后，2018年的4月，贝壳找房平台上线，其广告遮天蔽日。

依据官方的表述，贝壳找房并不是链家网的升级版，而是链家走向平台化的症结一步，它旨在打造一个房产掮客的协作收集，拉拢团结成交，相似美国的MLS系统。

贝壳找房CEO彭永东曾向媒体称，大范围协作是未来房地产效劳行业的生长方向，贝壳找房会向到场的掮客品牌开放流量、培训系统、门店系统、财务、人力等，且经由过程运营、营销、系统、品牌、人材、资源、供应链、生意业务八慷慨面向其赋能。

依据其想象，到2020年，贝壳找房平台上，将有100个新掮客品牌，10万家门店，100万掮客人，以及过亿的用户，活泼在这块“新大陆”上。

贝壳找房近来三年的GTV组成。数据泉源：贝壳招股书

贝壳找房平台上线后，左晖将链家“楼盘字典”真房源信息系统以及ACN掮客人治理协作方法论，赋能予一切中介公司及掮客人。“这曾经是链家多年建立起来的最宽护城河。”业内有剖析称。

此前一年，坊间撒布政府有关部门曾找到左晖，探讨能不能开放IT系统和房源信息等给全行业，但被他谢绝。

“我们在做一个球场，愿望在这里踢球的人愈来愈多，礼貌愈来愈好。”左晖试图向外界诠释他的初志。音讯称，左晖短期内抽调了链家精兵强将的70%-80%至贝壳，同时从各互联网大厂招兵买马，外部曾有贝壳掏空链家的批评。

这点从一线的掮客人口中也获得证明，“如今链家的掮客人流动性很小，除了2018年集合有一批去贝壳之外，固然那也是我们链家的。”在他们的眼中，贝壳、链家，是一家。

这也是许多业内的主意，特别是偕行。

贝壳找房上线两个月后，同年6月，58团体CEO姚劲波提议真房源誓约大会，包含我爱我家、华夏地产、21世纪不动产等房产中介品牌建立了“反贝壳同盟”。“有的公司愿望偕行全死掉，只要我在世，这类主意是不对的。”姚劲波说。而“既是评判员，又是运动员”一样被用在了未在场的贝壳身上。

彼时有媒体剖析，“贝壳找房的实在意义，是一个垄断级关闭数据库的入手下手。它的尽头，是搜集真正有代价的客流和房源，而房产掮客人将变成为数据库搬运食品的蚂蚁。明显，如许一个高代价的房产数据库是不可能开放的。”

随后2019年9月，金华百家房地产中介机构代表签订《反壳同盟合同》，530家门店称：“阻挡贝壳垄断，抵抗不良合作”。险些同时，绍兴百家中介也团结起来发出《绍兴中介团结声明》，号令中介团结起来抵抗贝壳和德佑的非常规手腕和不正当合作。

时期，不少中介表达了对贝壳的不满，被总结为：骚动扰攘侵犯市场，截客、洗客、抢人……

曾有品牌掮客公司高管在接收媒体采访时称贝壳平台背景把包含房源以及财务数据“全看光了”，“它有这个做弊的机遇和空间，把这些传给直营的链家。”

有报导称，在2019年8月19日，贝壳找房签下中环互联2000余家门店及万名掮客人加盟一个月以后，我爱我家董事长谢勇说，8月南昌180家中环门店，脱离了贝壳平台，到场了南昌我爱我家。因红利难题，在其他都市比方广西北海、江苏盐城等，也接踵发作“脱壳潮”。

本年4月，中国房产掮客公平正义团结会主席胡景晖发微博称，连续收到了多起关于链家、德佑、贝壳涉嫌不正当合作，霸凌行业，碾压合作对手的投诉。在此，中国房产掮客公平正义团结会代表全国近百家企业会员和百万房地产掮客人对贝壳重庆站的不当谈吐示意悍然责难。

而胡景晖就是此前因炮轰自若、蛋壳等长租公寓推涨房租，而对外声称因左晖一个电话，被迫辞职事宜的主人公。

控告贝壳垄断的不仅仅是中介偕行，另有开发商。

世联行董事长陈劲松曾在2019年岁尾悍然称，“现在开发商广泛被渠道绑架，返佣、给钱，这是现在中国房地产糜烂集合点。”

此前，有音讯称，天津曾发作一同告发风云，多家房企团结告发贝壳行业垄断，大幅进步新居贩卖渠道费，开发商不堪其重。“听说介入告发的，另有端坐贝壳股东行列的大牌开发商。”另据泄漏，随后，天津市住建委召开内部集会，请求新居中介佣金点位不得凌驾二手房，该事宜才逐步停息。

时期，社交媒体还撒布过如许的音讯，贝壳宣布了一条倔强的通告，由于绿城找了别家的带客团队，决议住手对绿城的协作。

有业内人士示意，贝壳依附刁悍的人海战术，悍然应用优惠返利、抢占土地等手腕举行洗客、截客，挤压同业的生存空间；而在用自掏腰包的补助情势猎取渠道掌握上风后，贝壳就肆意举高入驻品牌的佣金抽取比例和渠道费，进一步剥削协作方。

据泄漏，贝壳针对部份项目的抽成高达10%，而部份中斗室企的利润只要6%。

针对外界关于贝壳找房垄断部份地区新居营销渠道的说法，2019年11月21日晚间，左晖在朋友圈宣布文章回应，新居市场渠道takerate（佣金率）大概在2%-3%，未来“不会太高也不会太低”。他还提出，“开发商一向有房地产‘夜壶论’，实在渠道也是开发商的‘夜壶’，市场不好拿出来用用，市场好了就放归去。”

贝壳找房近3年财务数据。泉源：贝壳招股书

依据招股说明书的数据，贝壳的新居生意业务总额从2018年的2808亿元大幅增进至2019年的7476亿元，二手房生意业务从2018年的8219亿元增进至2019年的1.297万亿元。新居生意业务效劳收入从2018年的75亿元，同比增进171.3%至2019年的203亿元，占比迫近存量房业务，初次凌驾总营收的40%，占总收入比重提升至44.06%，较2018年上涨1798个百分点。

左晖在4月23日的贝壳找房2020年线上宣布会上示意，“贝壳不会成为行业垄断者，我们历来不会寄希冀于贝壳在寓居范畴占到什么份额，比方滴滴在出行范畴占到那么大市场份额，这是不可能的。”

延续吃亏，从A股到美股，因对赌协定必需上市

从之前的链家，到如今的贝壳，上市关于外界来讲只是时候问题，并不是隐秘。

2015年6月“链家地产”更名为“链家”，就有人猜想这是“在为上市做好预备”的信号。

“我没以为上市是一个必定，由于不上市的优异企业太多了，也有许多上了市的企业忏悔的。做企业，不论上不上市都邑斟酌延续生长的。”2017年1月，融创中国通告以26亿元取得北京链家6.25%的股权后，外界算出彼时链家估值约416亿元，上市传言和猜想不停，左晖作出上述表态。

但在许多人看来，左晖对上市有着执念。链家走的每一步，无论是引入外资照样投资人股权变动，都被猜想是为上市铺路。

最初，关于上市所在，市场估计为A股。“从2007年入手下手，已有数家处置房地产掮客业务的公司在美国上市，但还没有一家在A股上市的二手房掮客公司。”彼时的剖析称。但随后，音讯中的上市所在就变成香港或美国。

关于上市的所在和机遇，7月24日，左晖在与贝壳招股书同天宣布的“致股东的一封信”中称，“为何照样按原设计启动IPO历程而不是推延一段时候，某种程度上也回响反映了我们这个团队的特质：我们追求对内归因，只管下降环境的滋扰因子。我们更以为一个胜利的IPO取决于公司的代价而非其他。”

但业内有剖析称，个中的话外之音是，贝壳的这套情势，像极了美国的MLS，即以会员同盟的情势，将不同房地产掮客公司归入一个加盟系统。因而，外洋投资者可以轻松听懂贝壳的情势，贝壳在美国更轻易融到资。

时候点好像更不言而喻，据悉，早在2016年，在举行B轮融资时，链家与投资人举行了对赌，称在完成该轮融资后的5年内，完成链家上市，不然投资人有权依据基础投资价钱 8%/年（单利）举行回购。依据时候推算，2021年是时候节点，假如不能在此时上市，贝壳就要向投资人还回60亿元本息。

一切都看起来预备得很足够。

贝壳赴美上市的承销商团队是高盛、摩根士丹利、华兴资源、摩根大通等被称为“奢华”的声威；一样奢华的另有其股东声威，除了左晖个人持股28.9%外，腾讯持股12.3%为第二大股东，软银持股10.2%、高瓴资源持股5.3%，华兴资源CEO包凡持股3.8%。

尤其是腾讯多轮投资，同时开放微信九宫格导流支撑，更是让外界作出主动的解读。

贝壳找房重要股东。泉源：贝壳招股书

有剖析称，贝壳上市后的估值有望到达200亿美圆。

然则，过去3年时候里的延续吃亏，是贝壳绕不过的实际。

招股书显现，2017年至今，贝壳找房仍处于吃亏状况。数据显现，贝壳找房2017年、2018年、2019年净吃亏分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元；2020年第一季度净吃亏为12.31亿元。

对此，贝壳找房称，“过去3年中，我们的本钱逐年增添，估计未来会继承发作大批本钱和付出以进一步扩大我们的业务，这可能使我们更难以完成红利。”

有人说，贝壳是“房产界淘宝”，个中的链家更像京东的自营部份，头顶云云多光环的贝壳，可否顺遂上岸，博得投资者的承认？这类外界并不看好的上市机遇，投资者是否能给出令人满意的回响反映？

一切都是未知数。