在北京谋划了100套民宿的仁丰已经愁得好几天睡不着觉了，“停业”这个词最先泛起在他的脑海中。

仁丰的这种焦虑，在12月24日北京市住房城乡建设委、市公安局、市网信办、市文旅局等四部门公布了《关于规范治理短租住房的通知》（下简称《通知》）之后达到了巅峰。

《通知》首次明确，北京市将按区域执行差异化治理，首都功效焦点区内克制谋划短租住房。在其它区域谋划短租房住房的，需相符本小区治理规约，无治理规约的应当取得业委会、物管会或本栋楼内其他业主的书面赞成。

现实上，从8月10日北京市住建委公布《关于规范治理短租住房的通知（征求意见稿）》最先，不少民宿房东就最先感受到在政策的作用下，羁系的力度加大了，对合法性的要求也提升了，例如派出所对于衡宇挂号和房客资料的上传要求更严酷了。

《通知》中有两个重点，针对的区域是首都焦点功效区，也就是东城区和西城区两个焦点区，针对的短租住房指的是行使本市国有土地上的计划用途为住宅的居住小区内衡宇，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的谋划场所，而不包括墟落民宿、城市里的四合院和商用的集中式公寓。

针对最近出台的新规，民宿平台也有所回应。爱彼迎官方称将辅助受影响的房东领会新规，同时看到了墟落旅游和周边游的远景，将推出墟落民宿的远程学习系统。小猪则示意，虽然条文没有明确指出，但应该只是北京东城区、西城区。换而言之，不会向其他城市铺开。

从民宿这个事物泛起最先，就面临着无法可依、羁系不严等种种问题，这次北京推出的民宿新规的基本目的照样要整改这个良莠不齐的市场。

但从房东的角度，在履历了疫情之后，政策又为他们掀起了一扇巨浪。而且，非首都焦点功效区的民宿，或者四合院、公寓型民宿也不能独善其身。

之前街道求着我做民宿，现在却把屋子定性为黑旅馆

房东：仁丰｜民宿：海淀区，住宿小区民宿60套

2017年4月，由于家里老人要在张家口和北京之间往返奔忙做手术，我爽性在北京租房陪同医治。老人去世后，我将租下来的屋子改装做起了民宿，一小我私家设计、装修、运营。偕行看到后最先加入我，我成立了“这家儿”民宿。

现在我们运营着100套民宿，其中60套都位于海淀区统一个小区的统一栋旧楼里。这栋楼没有物业治理公司，去年刚整改完，为了便于治理，小区的街道办三番四次求我进来做民宿，但实在一最先我就不想接受。

厥后我在签约每一套屋子时都见告房东要做民宿，又自己掏钱装修，投入了500多万元，为衡宇搞卫生，做公益，小区住民都很支持我。虽然我一最先做民宿时就有意识去办相关的执照和许可证，但相关单元基本不给我们解决。

8月份《通知》的征求意见稿下来之后，我们就最先实行旅店式治理，公安提供了一个自主申报平台，我们在上面上传房客信息。虽然流程不庞大，但也需要专人卖力。

但上个月，街道办突然给我打电话说不让我继续干下去了，将屋子定性为黑旅馆。那时心都凉了。出于对我的认可，小区所有住民都去街道找向导谈判，公安也都支持我。但街道坚持不松口，说若是要做，必须做长租。

我们现在有三分之一的屋子已经转为长租了，但也都在亏钱，究竟现在租屋子的人不多。下一步还得跟房东谈其他的谋划模式，例如做代运营。现在我们在整个北京的100套房源中，已经有10套在做短租代运营，我们也可以实验长租代运营，在贝壳等渠道公布。

在疫情之前，我们100套民宿的入住率都跨越98%。在疫情时代，我也没有拖欠房东的房租，就这么硬撑到现在。2月份最先北京封锁了好几个月，1200万元全打水漂了，现在天天还要亏2万元。听说我们有个偕行也做得稀奇好，在北京拥有100多套民宿，现在只剩下30多套，快全军尽没了。

北京的器械城区是个敏感地带，不让做民宿我能明了。但我们在海淀区，而且业主邻居们都很支持，为什么就不让做呢？估量这一次，整个北京会有三分之二的民宿会被“祛除”。

若是到时刻真的停业了，缓和两年之后，我可能照样会回来做民宿，买一套屋子，自己安安心心地做，只是一定不会像现在这么有激情了。

现在让我回去做旅店，我也回不去了

房东：冬禾｜民宿：东城区，两套

就在这个月里，我把在东城区的一个四合院民宿退租了。

之所以退租，主要是为了制止这个新政策的影响。虽然说我们不是住宅区里的民宿，但由于证件不齐全，根据法律法规来看，依然是不合法的。北京政治敏感水平高，从多个方面思量，风险都对照大。另有一个客观因素是，业主明年准备将屋子卖掉，退租只是早晚的事情。

现在还剩下一套在胡同里带院子的屋子和一套Loft，都在东城区里，而且执照齐全，严酷意义上属于正规的旅店。办执照的难度不小，但幸好我们办得对照早，照样拿下来了。

今年受疫情的影响，我们也亏了几百万元，尤其是北京疫情频频，一直到7月份才回暖。我们之前接待的多是入境游客人，OTA方面专注做Booking.com。但现在只能做海内市场了，海内订旅店照样以携程、美团为主，我们也只能向海内的OTA妥协，从硬件和服务上调整自己的民宿。

后面我们两套民宿的房价可能会提升，但涨价这个事情不是由于竞争对手都死了，供求关系改变了，真正的影响因素照样硬件设施和服务。

现在新政策的细则还不够清晰，我们希望政策能更人性化一些，对房客、房东都有所珍爱。固然，这一定会有一部门人利益受损，一部门人获得某些利益。

但我并不认为北京的民宿会被“团灭”。大自然就是物竞天择、适者生存的，虽然《通知》会让一些民宿一夜之间死掉，但即便没有它有些民宿也活不下去。相比之下，焦点区的民宿会对照艰难，京郊的民宿则是被政府鼎力激励的。

我们也在考察京郊市场，只是没找到合适的屋子。但现在京郊的民宿各处都是，而且许多都还停留在农家乐，我感受新一轮的淘汰赛马上就要最先了，这就跟几年前城市民宿一样。

最近我们和同事聊天时还聊到，要不要回去做旅店？治理旅店，由于不是自己的生意，虽然薪水会少一点，但至少不用那么发愁。只是我从旅店出来了五六年，早就不适应早九晚五的节奏了。

不把重心放在做民宿上，政策不明晰的情形下风险太大

房东：高先生丨民宿：北京住宿小区、商业区 20套

去年，我在北京一下子收了20多套的民宿，投入近200万元，将手头上的民宿房源增加到48套。疫情的风声刚传出，我就知道民宿行业短期内大难临头了。

疫情发生的时间点很玄妙，正好是春节时代，我所有的房源基本是预订爆满的情形，疫情发生后，民宿平台的决定是所有无偿退款，平台的第一目的是服务于消费者，消费者才是它的经济收入泉源，我们民宿主属于被放弃的那一环节，配合平台，3-5天内我将预收的款子退完，共计退款20多万元，加上人工、部门房源的租金，那时就亏了40多万元左右。

我最先想办法止损，平台无相关扶持，我自动联系房东，大部门房东愿意免去一定月份的租金。

过了以一段时间，疫情没有好转的迹象，我明了未来人们出行的意愿一定会受到阻碍。我着手与房东们协商退租。过往和房东签约的民宿大约是3-5年，按季度交付房租。在退款的过程中，损失还包罗押金、装修费等其他分外款子，我大部门的民宿装修用度至少需要投入7万-8万元，总计不是一笔小数目。

房东不愿意全额退还款子，我只能和他们举行连续相同，只管削减损失。我也实验过转租，但能转手出去的仅仅零星几套。事实上，疫情后市场存在大量民宿主抛售房源，不是地段非常好的房源，基本没人愿意接盘。

今年8月份的时刻，北京出台了《通知》草案。民宿治理规范的风声渐紧，我手里部门民宿房源是小区房，于是最先加快进度把相关房源退掉。现在，我手上一共20套左右的房源，但短租受限，我也将一半转做了长租房。

实在在2019年前，北京对民宿的现实治理不多，是灰色地带，你手头有房源，能上架平台就可做民宿。而且北京做民宿的回本速率稀奇快，尤其是在焦点区，大致3-5个月就可回本。

此外，北京民宿需求远未饱和，北京的民宿房源需求是综合性的，不仅是旅游需求，还包罗商旅，以及来北京看病的人群。靠近医院的民宿房源往往求过于供，疫情前我的民宿1/4的客源源自来北京看病的人。

《通知》出台后，我只希望未来能有一个明确的规则。不外，未来我的重心不会放在民宿上了，政策不明晰的情形下风险太大。

若是民宿都不能做了，那我就可以涨价了

房东：李先生｜公寓：东城区，14套

我的公寓就在天安门旁边，今年2月份之前有8套二居室的公寓。疫情暴发后，我当机立断，即便违约也要将屋子退租。8月份北京逐渐解封后，又重新租回来了，而且扩张到了14套。

现在我们每套公寓的平均房价只有去年旺季的四分之一甚至更少。虽然近两个月的入住率都有所提升，但一整年下来，减去之前亏的钱，总利润只有5万块钱。

虽然我们是公寓，不是政策所针对的民宿类型，但现在政策还很模糊，我们也不清楚最后执行的时刻会怎么样。理论上来说若是平台不封，公安无法可依，也就管不着我们。

我们现在只能张望，打电话给公安，办事儿的人谁也不知道该怎么执行，具体情形照样要等到2月1日正式执行后才晴朗。

对于整个民宿市场来说，这个政策历久来看是积极作用的，至少削减了乱象。但从我小我私家的切身利益出发，我更在乎的是不要赔钱。若是允许我们继续做下去，那对我们来说就可是个天大的利好，未来可能会涨价，究竟人都是逐利的。

今年京郊很火，但京郊的民宿增长量很大，已经属于半饱和状态，而且环境也不如其他城市的郊区。若是疫情逐步受到控制，大家能走出去了，客流量削减，房价也可能上不去。现在来看，城市民宿照样要比京郊有优势，最少装修等投资成本对照低，撤租也对照天真，但若是屋子的投资原本就很高，那就对照艰难了。

（应受访者要求，本文中的仁丰、冬禾、高先生、李先生均为假名。）